NRI से प्रॉपर्टी ख़रीदने वालों को राहत: अब TAN की ज़रूरत नहीं, PAN से फ़ॉर्म 141 में जमा होगा TDS

किसी अनिवासी भारतीय (NRI) से फ़्लैट, मकान या प्लॉट ख़रीदने वाला निवासी व्यक्ति या हिंदू अविभाजित परिवार (HUF) अब स्रोत पर कटा टैक्स (TDS) सिर्फ़ अपने PAN से जमा कर सकता है। यह बदलाव 1 अक्टूबर 2026 से लागू हो गया है। इससे टैक्स डिडक्शन एंड कलेक्शन अकाउंट नंबर (TAN) के लिए अलग से आवेदन करने की झंझट ख़त्म हो गई है, जबकि ज़्यादातर परिवारों के लिए यह ज़िंदगी में एक-दो बार होने वाला सौदा है।

क्या बदला

केंद्रीय प्रत्यक्ष कर बोर्ड (CBDT) ने 22 सितंबर 2026 को अधिसूचना संख्या 121/2026 (G.S.R. 830(E)) के ज़रिये आयकर (पांचवां संशोधन) नियम, 2026 जारी किए। ये नियम 1 अक्टूबर 2026 से लागू हुए।

ये नियम बजट 2026-27 के “TAN लेने की अनिवार्यता से छूट” वाले प्रस्ताव पर आधारित हैं। वित्त विधेयक पर वित्त मंत्रालय के मेमोरेंडम के मुताबिक़ आयकर अधिनियम, 2025 की धारा 397(1)(c) में संशोधन किया गया, ताकि अनिवासी विक्रेता को अचल संपत्ति की क़ीमत चुकाते समय टैक्स काटने वाले निवासी व्यक्ति या HUF को TAN न लेना पड़े। मेमोरेंडम ने एक बार के सौदे के लिए इस शर्त को बेवजह का बोझ बताया था और 1 अक्टूबर 2026 से इसे लागू करने की तारीख़ तय की थी।

संशोधित नियमों में यह व्यवस्था इस तरह लागू हुई है:

• आयकर नियम, 2026 के नियम 215, 218 और 219 अब धारा 393(2) (टेबल का क्रम संख्या 17) के तहत उस TDS पर भी लागू होते हैं, जहां भुगतान करने वाला निवासी व्यक्ति या HUF है।
• फ़ॉर्म 141, यानी PAN पर आधारित चालान-सह-स्टेटमेंट, जो निवासी विक्रेता से प्रॉपर्टी ख़रीदने पर पहले से इस्तेमाल होता है, उसमें अनिवासी से ख़रीद के लिए नया शेड्यूल E जोड़ा गया है।
• TDS सर्टिफ़िकेट, फ़ॉर्म 132, में भी इस तरह के सौदे को शामिल किया गया है।

शेड्यूल E में प्रॉपर्टी का पता और प्रकार, हर ख़रीदार और विक्रेता का ब्योरा व उनका हिस्सा, एग्रीमेंट और रजिस्ट्रेशन की तारीख़, स्टांप ड्यूटी वैल्यू, कुल क़ीमत और भुगतान एकमुश्त है या किस्तों में, यह जानकारी मांगी गई है। अनिवासी विक्रेता का विदेश का पता, टैक्स रेज़िडेंसी सर्टिफ़िकेट नंबर और विदेशी टैक्स पहचान संख्या भी देनी होगी। विक्रेता के पास कम TDS कटौती का सर्टिफ़िकेट हो तो उसका ब्योरा भी देना होगा।

किन पर असर

• निवासी व्यक्ति और HUF ख़रीदार, जो किसी अनिवासी से प्रॉपर्टी ख़रीद रहे हैं। उन्हें PAN का रास्ता मिल गया है।
• NRI विक्रेता। उनका ख़रीदार अब TAN आवेदन की देरी के बिना TDS जमा कर सकता है, जिससे सौदा पूरा करना आसान हो सकता है। लेकिन उनसे काटा जाने वाला टैक्स कम नहीं हुआ है।
• कंपनियां, फ़र्में और दूसरे ख़रीदार इस राहत के दायरे में नहीं हैं। Taxscan के विश्लेषण के मुताबिक़ उन्हें TAN का इस्तेमाल जारी रखना होगा।

Business Today और Taxscan दोनों ने ध्यान दिलाया है कि विक्रेता अनिवासी हो तो ₹50 लाख की सीमा अब भी लागू नहीं होती। यह सीमा केवल निवासी विक्रेता से ख़रीद पर है।

NRI से ख़रीद रहे हैं तो क्या करें

1. कटौती की तारीख़ देखें। PAN वाला रास्ता 1 अक्टूबर 2026 या उसके बाद कटे TDS पर ही लागू है। उससे पहले की कटौती पर पुरानी TAN वाली प्रक्रिया चलेगी।
2. भुगतान के दिन से पहले विक्रेता के काग़ज़ जुटा लें: PAN (अगर हो), विदेश का पता, टैक्स रेज़िडेंसी सर्टिफ़िकेट और विदेशी टैक्स पहचान संख्या। पूछ लें कि विक्रेता के पास कम कटौती का सर्टिफ़िकेट है या नहीं, क्योंकि इससे काटी जाने वाली रक़म बदल जाती है।
3. ई-फ़ाइलिंग पोर्टल पर शेड्यूल E के साथ फ़ॉर्म 141 भरें। आयकर विभाग के फ़ॉर्म 141 FAQ के मुताबिक़ इसे उस महीने के ख़त्म होने के 30 दिन के भीतर भरना है, जिसमें टैक्स काटा गया।
4. स्टेटमेंट प्रोसेस होने के बाद TRACES से फ़ॉर्म 132 सर्टिफ़िकेट डाउनलोड करें और विक्रेता को दें।

NRI विक्रेता हैं तो

अपने दस्तावेज़ ख़रीदार को समय रहते दे दें। रिटर्न भरने से पहले जांच लें कि काटा गया TDS आपके PAN पर दिख रहा है।

अहम तारीखें

• 22 सितंबर 2026: आयकर (पांचवां संशोधन) नियम, 2026 अधिसूचित।
• 1 अक्टूबर 2026: निवासी व्यक्ति और HUF ख़रीदारों के लिए फ़ॉर्म 141 के शेड्यूल E से PAN आधारित TDS की सुविधा शुरू।
• हर कटौती पर: कटौती वाले महीने के ख़त्म होने के 30 दिन के भीतर फ़ॉर्म 141।